Belasting op vastgoed in Dubai: wat betekent dit voor Nederlanders en Belgen

Geen inkomsten- of vermogensbelasting in de VAE

In de Verenigde Arabische Emiraten wordt op dit moment geen inkomstenbelasting geheven op huurinkomsten van particulieren, en evenmin een vermogensbelasting op onroerend goed. Dit betekent dat u over de huurinkomsten uit uw woning in Dubai zelf, lokaal, geen belasting verschuldigd bent aan de VAE.

Dit fiscale klimaat verschilt wezenlijk van Nederland en België, waar particulier vermogen, waaronder onroerend goed, doorgaans wel onderdeel is van de belastingheffing. Het ontbreken van lokale belasting in de VAE betekent echter niet dat uw fiscale verplichtingen in Nederland of België vervallen. Die blijven onverkort gelden, ongeacht waar het vastgoed zich bevindt.

Het is een misvatting om te denken dat een investering in een land zonder lokale belasting automatisch fiscaal voordeliger is dan een investering dichter bij huis. De fiscale behandeling in uw eigen woonland blijft bepalend voor uw totale lastendruk. Zie het ontbreken van lokale belasting in de VAE daarom als een kenmerk van de markt, niet als een vrijstelling van uw eigen aangifteverplichtingen.

Box 3 en uw woning in Dubai

Voor Nederlandse belastingplichtigen valt vastgoed in het buitenland, waaronder een woning in Dubai, in beginsel onder box 3, de vermogensrendementsheffing. De waarde van uw buitenlandse onroerend goed telt mee in de bepaling van uw box 3-vermogen, op vergelijkbare wijze als een tweede woning in Nederland zou meetellen.

Omdat het hier gaat om een principe en niet om een rekenvoorbeeld, is het belangrijk te weten dat de exacte waardering, vrijstellingen en berekeningswijze regelmatig wijzigen in de Nederlandse wetgeving. Laat de actuele stand van zaken daarom altijd door een fiscalist beoordelen op basis van uw eigen aangifte.

Ook als u de woning zelf gebruikt en niet verhuurt, telt de waarde in beginsel mee in uw box 3-vermogen. Het is dus niet zo dat alleen verhuurde woningen relevant zijn voor uw aangifte. Bewaar daarom altijd de aankoopdocumentatie en eventuele taxatierapporten zorgvuldig, zodat u de waarde van uw buitenlandse bezit correct en onderbouwd kunt opgeven.

Het belastingverdrag tussen Nederland en de VAE

Nederland en de Verenigde Arabische Emiraten hebben een belastingverdrag gesloten om dubbele belasting te voorkomen. Voor onroerend goed geldt als algemeen uitgangspunt dat het land waar de woning zich bevindt, in dit geval de VAE, het heffingsrecht heeft over inkomsten uit dat vastgoed.

Omdat de VAE zelf geen inkomstenbelasting heft over huurinkomsten, is de praktische uitwerking dat u in Nederland een aftrek ter voorkoming van dubbele belasting kunt toepassen op het deel van uw box 3-vermogen dat aan de Dubai-woning is toe te rekenen. Het exacte mechanisme en de berekeningswijze zijn specialistisch werk en verdienen persoonlijke begeleiding door een fiscalist.

Het uitgangspunt van dit type belastingverdrag is dat een belastingplichtige niet tweemaal wordt belast over hetzelfde vermogen of dezelfde inkomsten: eenmaal in het land waar het vastgoed zich bevindt en nogmaals in het woonland. Het verdrag tussen Nederland en de VAE bouwt hierop voort, met specifieke bepalingen voor de wijze waarop dit in de praktijk wordt verrekend.

Wat dit in de praktijk betekent voor uw aangifte

In de praktijk geeft u uw woning in Dubai op als buitenlands vermogen in uw Nederlandse aangifte inkomstenbelasting. De waarde wordt meegenomen in de bepaling van uw totale box 3-vermogen, waarna de aftrek ter voorkoming van dubbele belasting wordt toegepast op basis van het belastingverdrag.

Omdat de regels voor waardering van buitenlands vastgoed en de toepassing van het verdrag kunnen verschillen per situatie, bijvoorbeeld afhankelijk van of u de woning zelf gebruikt of verhuurt, is het verstandig om uw fiscalist tijdig te betrekken, liefst al voordat u tot aankoop overgaat.

Sommige kopers kiezen ervoor om de aankoop via een lokale structuur, zoals een vennootschap, te laten verlopen in plaats van als privépersoon. Dit heeft eigen fiscale gevolgen in Nederland, die per situatie sterk kunnen verschillen. Bespreek deze keuze altijd vooraf met uw fiscalist, zodat de structuur aansluit bij uw persoonlijke vermogenspositie en langetermijndoelen.

De Belgische situatie: kadastraal inkomen en buitenlands vastgoed

Voor Belgische kopers geldt een vergelijkbaar principe, met een eigen invulling. Buitenlands onroerend goed moet worden aangegeven bij de Belgische belastingdienst, waarbij een kadastraal inkomen wordt vastgesteld of geschat, ook voor vastgoed buiten België. Dit kadastraal inkomen vormt de basis voor de belastingheffing op uw buitenlandse woning.

Ook hier geldt dat de exacte regels, vrijstellingen en berekeningsmethoden aan wijziging onderhevig zijn, en dat de wijze van vaststelling van het kadastraal inkomen voor buitenlands vastgoed specialistische kennis vereist. Een Belgische fiscalist met ervaring in buitenlands vastgoed kan u hier gericht in adviseren.

De aangifteverplichting voor buitenlands onroerend goed geldt voor Belgische belastingplichtigen ongeacht of de woning wordt verhuurd of alleen voor eigen gebruik wordt aangehouden. Net als in Nederland is het raadzaam om de aankoopdocumentatie zorgvuldig te bewaren, zodat de waardebepaling voor het kadastraal inkomen op een onderbouwde basis kan plaatsvinden.

Het verdrag tussen België en de VAE en ons advies

Ook België heeft een belastingverdrag met de Verenigde Arabische Emiraten, met als doel dubbele belasting te voorkomen. Net als bij het Nederlandse verdrag ligt het heffingsrecht over inkomsten uit onroerend goed in beginsel bij het land waar het vastgoed zich bevindt, met een verrekeningsmechanisme in de Belgische aangifte.

Wij begeleiden Nederlandse en Belgische kopers bij de aankoop van vastgoed in Dubai, maar wij geven zelf geen fiscaal advies. Wij werken graag samen met uw eigen fiscalist, of verwijzen u door naar gespecialiseerde adviseurs, zodat uw fiscale positie in Nederland of België correct wordt beoordeeld. Voor de aankoop zelf staan wij u graag bij, en waar nodig brengen wij u in contact met fiscalisten die ervaring hebben met de specifieke combinatie van Nederlands of Belgisch recht en vastgoed in de VAE, zodat uw aangifte in alle rust en correct kan worden voorbereid. Neem gerust vrijblijvend contact met ons op om uw situatie te bespreken, ook via WhatsApp.

Persoonlijk advies van Nederlandse experts

Iedere situatie is anders. Onze adviseurs bespreken graag uw wensen — volledig vrijblijvend.